Чем грозит банкротство застройщика при долевом строительстве?

Многим акционерам приходится бороться с банкротством учредителя, что создает препятствия для получения жилья, оплаченного по договору долевого строительства. Они становятся участниками дела о банкротстве и пытаются вернуть вложенные в строительство деньги. Разберем, что в законе предусматривает банкротство промоутера, как контролировать банкротство промоутера, как проходит процедура банкротства. Он также оценит, кто зарегистрирован в кредитном реестре кредиторов клиента, что должен делать должник в случае банкротства клиента, каковы последствия открытия процедуры банкротства.

Каким законом предусмотрено банкротство застройщика?

Процедура банкротства учредителя регулируется пунктом 7 главы 9 Закона о банкротстве. Поскольку кредиторами должника являются граждане, заключившие договор об участии в долевом строительстве и оплатившие будущее жилье, законодатель предусмотрел для них дополнительные льготы.

Назовем преимущества кредиторов в случае банкротства застройщика:

Важно! Банкротство застройщика грозит невозможностью реализовать права владельцев долей на получение готовых квартир в обычном порядке. Вам придется обратиться к должнику с просьбой о выплате денежной компенсации или о передаче жилья в собственность.

Как проверить застройщика на банкротство?

Перед тем, как заключить с застройщиком договор долевого строительства или купить у него готовое жилье, необходимо проверить, открыта ли процедура банкротства.

Проверить застройщика на банкротство можно следующими способами:

1. Найдите организацию на портале «Карточка арбитражного дела». Вам необходимо ввести имя разработчика в поле «участник кейса» и нажать кнопку поиска. Система выберет все компании с одинаковым названием. Для выбора дел о неплатежеспособности нужно нажать на раздел «банкротство». Также конкретный застройщик указывается по ИНН, так как могут быть организации с похожим названием.
2. Информация о несостоятельности организаций публикуется на портале EFRSB. Вам следует использовать поле «поиск должников» и ввести имя конкретного застройщика. Для уточнения результата поиска рекомендуется использовать расширенные параметры.
3. Информация о процедурах банкротства должников также публикуется в газете «Коммерсантъ» в разделе банкротства. Поиск ведется по ОГРН или ИНН разработчика.

Если на каком-либо портале нет информации о застройщике, дело о банкротстве в отношении него возбуждено не было. При этом следует обратить внимание на то, как организация взаимодействует с участниками строительства. Если сотрудники компании не отвечают на звонки, задерживают сроки сдачи жилья, не исключено, что в ближайшее время будет запущена процедура банкротства.

Как проходит процедура банкротства застройщика?

Процесс банкротства застройщика проходит по тем же правилам, что и другие юридические лица, с некоторыми особенностями.

Процедура состоит из нескольких этапов:

1. Заявление о банкротстве подается в арбитражный суд.
2. В первом заседании суд открывает процедуру внешнего управления.
3. Должник приступает к процедуре банкротства.
4. Процедура банкротства закрыта.

Рассмотрим подробнее каждый этап.

Этап 1 – Подача заявления о банкротстве застройщика

Заявление о банкротстве подается в арбитражный суд самим учредителем или его кредиторами. Акт составлен с учетом требований, предусмотренных статьями 37 и 39 Закона о банкротстве. К заявлению должны быть приложены документы, указанные в статьях 38 и 40 Закона о банкротстве.

Суд принимает заявление и устанавливает дату слушания для принятия решения об открытии внешнего управления или процедуры банкротства, а также о назначении конкурсного управляющего.

Ты должен знать! В заявлении указывается кандидатура конкурсного управляющего, который будет заниматься банкротством учреждения. Обязательным условием для управляющего является наличие аккредитации в Арбитражном фонде управляющих в качестве банкротных и внешнего управляющего в случае банкротства учредителя. Дополнительно кандидат должен иметь опыт работы на руководящих должностях в строительных организациях.

Этап 2 – Открытие внешнего управления

Если есть реальная возможность восстановить платежеспособность промоутера, суд в первом заседании открывает процедуру внешнего управления на максимальный срок 18 месяцев. Управление компанией передается от директора организации внешнему менеджеру.

В процессе внешнего контроля внешний менеджер выполняет следующие действия:

В процессе исполнения своих обязанностей управляющий организует и проводит собрание кредиторов и собрание участников строительства.

Запомнить! К девелоперам не применяются процедуры финансового мониторинга и взыскания. Внешний контроль открыт в исключительных случаях. Очень часто суд сразу же признает должника банкротом и открывает производство по делу о банкротстве.

Этап 3 – Признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства

Если в процессе внешнего управления не удалось восстановить платежеспособность должника, суд объявляет его банкротом и открывает процедуру банкротства сроком на один год. Управляющий банкротством назначается главой должника и должен быть аккредитован.

В рамках процедуры банкротства осуществляются следующие мероприятия:

В случае невозможности завершения строительства конкурсный управляющий обращается в суд с заявлением о возмещении требований кредиторов путем передачи им объектов незавершенного строительства. Участники строительства создают жилищный кооператив, который в дальнейшем займется строительными работами.

Пример из судебной практики 1. ОАО «Нижегородский водоканал» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании ООО «Квартстрой-НН» неплатежеспособным. Требования заявителя основаны на судебных документах о взыскании более 8 000 000 рублей в его пользу. При рассмотрении иска были представлены договоры участия в долевом строительстве, поскольку должник является инициатором создания двух кондоминиумов. Для строительства объектов недвижимости были привлечены средства граждан. Суд пришел к выводу, что застройщик имеет признаки банкротства, восстановить его платежеспособность невозможно, в связи с чем возбуждено дело о банкротстве (Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 22.03.2019 по делу № А43 -47351 / 2018).

Этап 4 – Прекращение дела о банкротстве

После завершения всех мероприятий и ликвидации требований кредиторов доверительный управляющий предлагает проголосовать за завершение процедуры. Отчет об итогах последнего этапа и протокол собрания представляются в суд вместе с заявлением о прекращении процедуры банкротства.

Суд в последнем заседании рассматривает поступившие документы. При отсутствии возражений издается положение о закрытии процедуры банкротства. На основании судебного акта сведения о застройщике исключаются из реестра юридических лиц Единого государства, оставшаяся задолженность списывается.

Важно! На любой стадии банкротства учредитель имеет право заключить мировое соглашение с кредиторами. Предусмотрены условия по рассрочке выполнения требований участников строительства, сроки завершения строительства и другие.

Устали читать? Подскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Кто включается в реестр требований кредиторов при банкротстве застройщика?

Требования кредиторов включаются в реестр учредителя в определенной последовательности:

1. В первый этап входят люди, которым организация должна возместить моральный ущерб, возместить ущерб здоровью.
2. Второй этап — это работники компании, не получившие заработной платы.
3. В третью очередь входят кредиторы по материальным требованиям, в том числе держатели акций.
4. Третий приоритет — другие кредиторы.

Чаще всего основными кредиторами являются акционеры и участники строительства, которые оплатили будущее жилье, но не получили готовый объект строительства.

Что делать дольщику при банкротстве застройщика?

В случае банкротства учредителя кредиторы предъявляют свои требования к временному управляющему или конкурсному управляющему и в суд, которые находятся в третьей очереди кредиторов должника. Подтверждение получения рекламации публикует менеджер на портале EFRSB. Реестр кредиторов закрывается в течение трех месяцев.

Участник строительства вправе запросить:

При выполнении требования о передаче жилого помещения объекты недвижимости должны быть равны той площади, которая была оплачена по договору за участие в капитале в строительстве.

Пример из судебной практики 2. Козлова Е.А обратилась в суд с заявлением о включении пени за период с 01.01.2017 по 02.12.2018 в сумме 726 243,19 рубля из кредитного реестра ООО «Квартсрой-НН» в отношении За нарушение срока передачи объекта долевого строительства, предусмотренного договором участия в долевом строительстве, взимается штраф в размере 50% от установленной суммы единовременного платежа. Застройщик должен был построить жилой дом и после получения разрешения и ввода жилого дома передать жилое помещение акционеру. Поскольку квартира Козловой Е.А не передавалась, его заявления были признаны обоснованными и включены в четвертую стадию (Определение Арбитражного суда Нижегородской области от 08.08.2019 по делу № А43-47351 / 2018).

Какие последствия наступают при банкротстве застройщика?

В случае банкротства застройщика существует риск того, что акционеры не получат ни жилую недвижимость, ни средства, уплаченные по договору долевого участия в строительстве.

Наибольшую угрозу представляет последняя стадия банкротства — процедура банкротства, так как ее цель — продать имущество должника, погасить часть требований кредиторов и в дальнейшем списать оставшуюся задолженность.

Негативные последствия также для строительной компании. Он теряет репутацию доверенного лица на рынке недвижимости и исключается из реестра застройщиков.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

1. Процедура банкротства учредителя регулируется специальными положениями закона о банкротстве.
2. Участники строительства рискуют не получить квартиру или вернуть деньги, уплаченные по договору долевого инвестирования.
3. Проверить застройщика на предмет банкротства можно в «Карточном перечне арбитражных дел», на портале EFRSB, в газете «Коммерсантъ». Если информации о банкротстве нет, процедура не началась.
4. Процедура банкротства учредителя состоит из внешнего управления и процедуры банкротства. Финансовый надзор и реструктуризация не проводятся.
5. Внешнее управление открывается, когда есть возможность восстановить платежеспособность промоутера. Временный управляющий привлекает дополнительные инвестиции для завершения строительства.
6. Производство по делу о банкротстве возбуждается при невозможности восстановления платежеспособности должника. Управляющий проводит инвентаризацию имущества, передает готовые квартиры участникам строительства и возвращает денежные средства, уплаченные по договору долевого участия.
7. Акционерам необходимо подать заявление о регистрации в реестре кредиторов. С момента вынесения решения суда у них есть возможность получить квартиру или деньги.
8. Если имущества недостаточно для погашения требований кредиторов, оставшаяся задолженность списывается, производство по делу о банкротстве закрывается.

Для защиты своих интересов участник строительства должен принять активное участие в деле о банкротстве. Поэтому желательно проконсультироваться с опытным юристом, специализирующимся на данной категории дел. Специалисты нашего сайта всегда готовы помочь кредиторам в вопросах банкротства застройщика. Оставьте заявку и получите консультацию.

Снежана Погонцева

Юрист, автор-редактор сайта
(Семейное право, стаж 12 лет)

Задайте вопрос